बिल्डर कार पार्किंग विकू शकतो का? बिल्डरकडून पार्किंग विकत घेताना काय काळजी घ्यावी!

सोसायटीमध्ये फ्लॅट घेताना 'पार्किंग' हा अत्यंत महत्वाचा विषय असतो. बिल्डर फ्लॅट बरोबर पार्किंग देखील विकू शकतो की नाही ह्या बद्दल अनेक मतमतांतरे आणि गैरसमज जाणीवपूर्वक पसरवले गेले आहेत, आपली फसवणूक होऊ नये म्हणून पार्किंग विकण्याबद्दल चे हे सर्व कायदे समजून घ्यावेत.

1. कार पार्किंगची जागा बिल्डरला विकण्याचा अधिकार आहे का ?

• नाही. मोकळे पार्किंग विकण्याचे अधिकार बिल्डरला नाहीत. पोडियम पार्किंग बिल्डिंगच्या खालील ज्याला स्टील्ट पार्किंग किंवा कव्हर्ड पार्किंग म्हटले जाते तीसुद्धा विकण्याचा अधिकार बिल्डरला अधिकार नाही.

      2. बिल्डर कोणते पार्किंग विकू शकतो ?

• ज्या पार्किंगमध्ये एफएसआय (चटई क्षेत्र) वापरला असेल ते पार्किंग विकता येते. इमारतीमधील पार्किंगची अशी जागा की, जिच्या तीनही बाजू भिंतींनी बंदिस्त असून वरती छत आहे, परंतु ज्यामध्ये ओपन पार्किंगसारख्या बंदिस्त नसलेल्या पार्किंग जागेचा समावेश होत नाही.

   3. बिल्डरने करारनामा व सूची दोनमध्ये कव्हर पार्किंग उल्लेख केला असेल तर असा पार्किंग व्यवहार कायदेशीर आहे का?

• पार्किंग विकता येत नसल्याने बिल्डर केवळ 'कव्हर पार्किंग' असा उल्लेख करारनामा व सूची दोन मध्ये करतात. सदनिकाधारकांची दिशाभूल करून पैसे उकळण्यासाठी असा संदिग्ध उल्लेख करारनाम्यात केला जातो.
• बिल्डर सर्रासपणे "agreement of allotment of stilt parking space" असा करारनामा करून बेकायदेशीर पणे "स्टील्ट" पार्किंग विकत आहेत.

मित्रांनो, एखादी पार्किंग, एखादी वस्तू विकल्यानंतर जो, घेणारा आणि देणारा यांच्यामध्ये करार होतो, त्याला "agreement of sell" किंवा "agreement of purchase" असे म्हणतात आणि असा करार फ्लॅट धारक आणि बिल्डर यांच्यामध्ये होणे आवश्यक आहे.

आपण पार्किंग विकत घेतले असेल तर, आपला करारनामा तपासून घ्या.

बिल्डरने पार्किंग allotment करणे, तसेच त्याचा उल्लेख तुमच्या फ्लॅटच्या करारनाम्यात करणे महापालिका आणि रेराने बंधनकारक केलं आहे.

त्यामुळे बिल्डरने पार्किंग allotment केले, तुम्हाला allotment later दिले याचा अर्थ बिल्डरने पार्किंग तुम्हाला विकले असा होत नाही, व त्या आधारे बिल्डरला पैसे देणे चुकीचे आहे. त्यावर संपूर्ण अधिकार हा सोसायटीचा आहे, असतो!

सर्वसामान्यपणे पार्किंगचे २ प्रकार कायद्याने मान्य केले गेले आहेत.

1. सामाईक (कॉमन / ओपन) पार्किंग आणि स्टील्ट पार्किंग आणि
2. कव्हर्ड / गॅरेज पार्किंग.

महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स ऍक्ट (मोफा) १९६३ हा आद्य कायदा आणि नुकताच पारित झालेला रेरा कायदा यांच्यामध्ये बिल्डर- प्रमोटर ह्यांची कर्तव्ये, जबाबदाऱ्या आणि फ्लॅट ग्राहकांचे हक्क-अधिकार आणि ह्यांचा उहापोह केलेला आढळून येतो. त्यामध्ये कॉमन जागा, ऍमिनिटीज ह्यांचाही समावेश होतो. रेरा कायदा जरी पारित झाला असला तरी, मोफा कायदा त्याने रद्द झालेला नाही आणि मोफा कायद्याच्या तरतुदी जो पर्यंत रेरा कायद्याच्या विरुद्ध होत नाहीत तो पर्यंत त्या लागू होतात. 

सरकारने संमत केलेली विकास नियंत्रण नियमावली (डेव्हलपमेंट कन्ट्रोल रुल्स) पुणे महानगरपालिकेने लागू केलेली आहे आणि त्यामध्ये काळानुरूप बदल देखील केले जातात.

ह्या नियमावलीप्रमाणे फ्लॅट्सच्या संख्येनुसार सायकल, दुचाकी व चारचाकी वाहनांसाठी किती पार्किंग उपलब्ध करून द्यावे, यासंबंधीचे गणित दिलेले आहे. या गणितानुसार संबंधित इमारतीमध्ये तुम्ही किती पार्किंग उपलब्ध करून दिलेले आहे, याची माहिती दिल्याशिवाय पालिकेत त्या इमारतीचा बांधकाम नकाशा संमत केला जात नाही. म्हणूनच प्रत्येक बहुमजली इमारतीला पार्किंग देणे हे नियमाने बंधनकारक आहे. कॉमन / ओपन पार्किंग आणि स्टील्ट पार्किंग बिल्डरला विकता येत नाही. 

पूर्वी 'मोफा कायद्याप्रमाणे सामाईक (कॉमन एरिया आणि फॅसिलिटीज कोणत्या असतील ह्याचा उल्लेख जाहिरातीमध्ये करण्याची जबाबदारी बिल्डर वर होती. 

आता रेरा कायद्याच्या कलम २ (एन) मध्ये सामाईक (कॉमन एरिया आणि फॅसिलिटीज कोणत्या ठेवायला लागतील ह्याची स्पष्ट यादीच दिली आहे, तर उपकलम (iii) मध्ये बेसमेंट, गच्ची, पार्क, प्ले एरिया ह्याच बरोबर ओपन पार्किंगचा देखील स्पष्ट उल्लेख कॉमन फॅसिलिटीज मध्ये केलेला आहे. ह्या ओपन पार्किंग मध्ये “स्टील्ट पार्किंग" चा देखील समावेश होतो.

रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) अधिनियम, 2016 च्या तरतुदींनुसार भारतातील बिल्डर्सना खुल्या पार्किंगच्या जागा विकण्याचा हक्क नाही.

महारेरा ने नुकतीच एक अधिसूचना जारी केली आहे, ज्यात असे म्हटले आहे की विकसकांना घर खरेदीदारांना खुल्या पार्किंगची विक्री किंवा वाटप करण्याचा अधिकार नाही. 

केंद्रीय RERA कायद्यानुसार, गृहनिर्माण सोसायटीमध्ये खुल्या पार्किंगच्या जागा प्रकल्पाच्या सामान्य क्षेत्राचा भाग आहेत आणि त्यांना फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI) विनामूल्य प्रदान केले जाते. 

कन्व्हेयन्स डीडचा भाग म्हणून खुल्या पार्किंगची जागा हाऊसिंग सोसायटीच्या नावाने हस्तांतरित करणे आवश्यक आहे. 

महारेराच्या अधिसूचनेमुळे विकासकांना त्यांच्या प्रकल्पांमध्ये गॅरेज, खुली आणि संरक्षित पार्किंगची जागा चिन्हांकित करणे बंधनकारक आहे. जेव्हा गॅरेज किंवा आच्छादित पार्किंगची जागा विकली जाते, तेव्हा विक्री करारात अशा गॅरेज किंवा संरक्षित पार्किंगच्या जागेचा प्रकार, संख्या, आकार आणि अचूक स्थान देखील नमूद करणे आवश्यक आहे, असे 31 जुलै 2021 रोजी जारी केलेल्या महारेरा अधिसूचनेत म्हटले आहे. 

"गॅरेज आणि /किंवा संरक्षित पार्किंग जागा जेव्हा आर्थिक विचारात विकली जाते /वाटप केली जाते, प्रकार, संख्या आणि आकार, तसेच अशा गॅरेज किंवा कव्हर केलेल्या पार्किंगची जागा ज्या ठिकाणी आहे, ती विक्रीच्या करारात नमूद केली पाहिजे आणि वर नमूद केल्याप्रमाणे तपशीलासह अचूक स्थान / वाटप दर्शविणारी योजना विक्रीसाठी कराराशी जोडली गेली पाहिजे,” असेही अधिसूचनेत म्हटले आहे. 

या अधिसूचनेमुळे डेव्हलपर आणि घर खरेदीदार दोघांमध्ये स्पष्टता आणि पारदर्शकता आली आहे, त्यामुळे तक्रारी कमी होण्यास मदत होईल.

खरे तर "सामाईक / कॉमन ह्या नावामध्येच त्याचा अर्थ दडला आहे. ह्याच प्रश्नावर महत्वपूर्ण निकाल मा. सर्वोच्च न्यायालयाने, “नहालचंद लालूंचंद प्रा. लि. विरुद्ध पांचाली को. ऑप. सोसायटी (ए. आय. आर. २०१० एस सी. ३६०७)' ह्या केसमध्ये दिलेला आहे, तो आजही लागू होतो.

ह्या केस मध्ये मा. मुंबई उच्च न्यायालयाचा निकाल कायम ठेवताना मा. सर्वोच्च न्यायालायने नमूद केले की कॉमन किंवा ओपन पार्किंग हे काही 'मोफा' कायद्याच्या "फ्लॅट” च्या व्याख्येमध्ये बसत नाही आणि त्यामुळे ते विकण्याचा बिल्डरला अजिबात अधिकार नाही. त्याचप्रमाणे “स्टील्ट” पार्किंग देखील गॅरेज म्हणून विकण्याचा अधिकार बिल्डरला नाही; एकतर फ्लॅट विकताना कॉमन एरियाचे पैसे प्रत्येक फ्लॅट धारकांकडून फ्लॅटच्या कार्पेट क्षेत्रफळाच्या प्रमाणात बिल्डरने घेतलेलेच असतात, त्यामुळे बिल्डरांचे आर्थिक नुकसान देखील होत नाही, अश्या स्प्ष्ट शब्दात मा. सर्वोच्च न्यायालयाने निकाल दिला आहे. 

त्यामुळे असे ओपन किंवा स्टील्ट पार्किंग बिल्डरला विकता येत नाही, कारण त्याचा उपयोग हा सामाईक असतो. त्याचप्रमाणे इमारत बांधून पूर्ण झाल्यानंतर बिल्डरला जमीन आणि त्यावरील इमारत या दोन्हींचे खरेदीखत सोसायटीच्या नावाने करून देणे म्हणजेच कन्व्हेयन्स करून देणे बंधनकारक असते. त्यामुळे देखील अशी ओपन जागा बिल्डरला फ्लॅट धारकाला पार्किंग म्हणून विकता येत नाही. 

कव्हर्ड / गॅरेज पार्किंग बिल्डरला विकता येते.

"इमारतीमधील पार्किंगची अशी जागा की, जिच्या तीनही बाजू भिंतींनी बंदिस्त असून वरती छत आहे, परंतु ज्यामध्ये ओपन पार्किंगसारख्या बंदिस्त नसलेल्या पार्किंग जागेचा समावेश होत नाही" अशी व्याख्या रेरा कायद्याच्या कलम २ (वाय) अन्वये “गॅरेज” ची केलेली आहे. ह्यालाच आपण व्यावहारिक भाषेत 'कव्हर्ड पार्किंग' म्हणतो.

मित्रांनो, जागरूक नागरिक होऊन समाजातील अन्याय, अत्याचार, भ्रष्टाचार, कमी करणे आपली प्रत्येकाची जबाबदारी आहे त्यासाठी, वाचन, चिंतन, मनन, सकारात्मक चर्चा आवश्यक आहे.

अशीच नवनवीन माहिती वाचण्यासाठी आम्हाला फेसबुक, टेलिग्राम, इंस्टाग्राम, वेबसाईट या सोशल मीडियाच्या वेगवेगळ्या प्लॉटफॉर्मवर अवश्य फॉलो करा.

Follow us on,

फेसबुक- 

https://www.facebook.com/profile.php?id=100013703084558&mibextid=ZbWKwL

वेबसाईट-

https://www.jagrukhouyat.com/?m=1

फेसबुक ग्रुप- 

https://facebook.com/groups/701981657422356/

टेलिग्राम- 

https://t.me/+i9F6rz-J1IY1ZmZl

इंस्टाग्राम-@jagruk_houyat. https://www.instagram.com/invites/contact/?i=1phvaeelbk4x4&utm_content=pr17blk

फेसबुक पेज -

https://www.facebook.com/profile.php?id=100066515442155&mibextid=ZbWKwL