Occupancy Certificate म्हणजेच "भोगवटा प्रमाणपत्र" देण्याची बिल्डरची जबाबदारी आहे. - सर्वोच्च न्यायालय
भोगवटापत्र म्हणजेच ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट वेळेत मिळवून देण्याची जबाबदारी बिल्डरने पार न पाडल्यास त्याने फ्लॅटधारकाला नुकसान भरपाई द्यावी, हा ‘राष्ट्रीय ग्राहक मंचा’चा निकाल, सर्वोच्च न्यायालयाने कायम ठेवला आहे.
या निकालाने फ्लॅटधारकांना दिलासा मिळणे स्वाभाविक आहे. बांधकाम उद्योग हा गृहस्वप्नाशी जोडला असल्याने ग्राहक अधिक संवेदनशील असतो. प्रसंगी तो हतबलही असतो. त्याचा फायदा घेऊन काही बिल्डर फसवणूक करतात. फसवणूक झालेले फ्लॅटधारक लाखांच्या संख्यने असतील. घर मिळविण्याची घाई झालेले ग्राहक कागदपत्रांची पूर्तता नंतर होईल या भरवशावर, बिल्डर देईल ते घर ताब्यात घेतात. त्यानंतर दिवसांमागून दिवस गेले तरीही या पूर्तता होत नाहीत.
ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट किंवा कन्व्हेअन्स डीड यासारख्या गोष्टींची पूर्तता न केलेल्या हजारो इमारती महाराष्ट्रात आहेत. असे करणाऱ्यांना दंड करण्याची तरतूदही कायद्यात आहे. मात्र, या कायद्याची अंमलबजावणी करणारी स्वतंत्र यंत्रणा राज्यकर्त्यांनी कधीही उभी होऊ दिलेली नाही. कोर्टाची पायरी चढण्यापासून सामान्य माणूस बिचकतो ते तेथे लागणाऱ्या विलंबामुळे. त्यातही ‘डोक्यावर छप्पर आले आहे ना, मग कशाला वाद,’ असे म्हणून सामान्य माणूस या सगळ्यापासून लांब राहतो. त्याचा फायदा बिल्डर घेतात.
रिअल इस्टेटबाबत केलेल्या नव्या कायद्यात या सगळ्या प्रश्नांची उत्तरे शोधण्याचा प्रयत्न झाला आहे. मात्र, पुन्हा एकदा कायदा चांगला असला तरी त्याची अंमलबजावणी करणारी यंत्रणा कोणती असणार हा प्रश्न अनुत्तरित आहे. ही यंत्रणा सक्षम नसली तर कायदा कितीही चांगला केला गेला तरी त्याचा लाभ ग्राहकांना होणार नाही. ‘ग्राहक हा राजा आहे,’ हे म्हणायला चांगले असले तरीही आपल्या बाजारपेठेची आणि व्यापाऱ्यांची मानसिकता ती नाही. त्यातच ग्राहकही संघटित होत नाहीत. आपल्या हक्कांची जाणीव करून घेत नाहीत. या पुढच्या काळामध्ये किमान अशा निकालांच्या आधारे ग्राहक जागे व्हायला हवे आणि आपल्या हक्कांविषयी त्यांनी आग्रह धरायला हवा.
सर्वोच्च न्यायालय काय म्हणाले!
सर्वोच्च न्यायालयाने नुकत्याच दिलेल्या निकालात बांधकाम पूर्ण होऊन २५ वर्षे पूर्ण होऊनही भोगवटा प्रमाणपत्र न मिळाल्यास नुकसान भरपाई देण्याचे आदेश बिल्डरला दिले आहेत. सुप्रीम कोर्टाने समृद्धी को-ऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायटी लि. विरुद्ध मुंबई महालक्ष्मी कन्स्ट्रक्शन प्रा. लि.ने असे मानले की जर रिअल इस्टेट कंपनीला व्यवसाय प्रमाणपत्र मिळू शकले नाही आणि घर खरेदीदार नुकसान भरपाई मागू शकतील तर ती सेवांमध्ये कमतरता असेल. सोसायटीत गेल्या २५ वर्षांपासून व्यवसाय प्रमाणपत्राशिवाय घर खरेदीदार राहत होते. बिल्डर खरेदी करण्यात अयशस्वी ठरला होता, परिणामी फ्लॅट मालकांना सामान्य दरापेक्षा 25% जास्त दराने मालमत्ता कर आणि सामान्य शुल्कापेक्षा 50% जास्त दराने पाणी शुल्क भरावे लागले.
न्यायमूर्ती डी वाय चंद्रचूड आणि ए एस बोपण्णा यांच्या खंडपीठाने सांगितले की, जर घरखरेदीदारांना त्यांच्या फ्लॅटसाठी भोगवटा प्रमाणपत्र नसल्यामुळे जास्त कर आणि पाणी शुल्क भरावे लागले असेल तर बिल्डर पैसे परत करण्यास जबाबदार असतील. न्यायालयाने म्हटले आहे की “या तरतुदींच्या आधारे, हे स्पष्ट होते की प्रतिवादीवर भोगवटा प्रमाणपत्र प्रदान करणे आणि प्रमाणपत्र प्रदान होईपर्यंत संबंधित शुल्क भरणे बंधनकारक होते. अपीलार्थी सोसायटीला भोगवटा प्रमाणपत्र प्रदान करण्यात प्रतिवादी वारंवार अपयशी ठरला आहे. सोसायटीने १९९८ मध्ये बिल्डरविरुद्ध तक्रार दाखल केली होती. NCDRC ने 20 ऑगस्ट 2014 रोजी प्रतिवादीला चार महिन्यांच्या कालावधीत प्रमाणपत्र प्राप्त करण्याचे निर्देश दिले. पुढे, NCDRC ने या 4 महिन्यांपेक्षा जास्त काळ भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविण्यासाठी कोणत्याही विलंबासाठी दंड देखील लावला आहे. 2014 पासून आजतागायत बिल्डरला भोगवटा प्रमाणपत्र देण्यात अपयश आले आहे.
वरील निर्णयामुळे लाखो गृहखरेदीदारांना दिलासा मिळेल ज्यांना बिल्डरकडून भोगवटा प्रमाणपत्रासह सर्व मंजुऱ्या मिळण्यास विलंब झाल्यामुळे फ्लॅटचा ताबा घेण्यास आणि राहण्यास भाग पाडले गेले आहे.
आधिक माहिती जाणून घेण्यासाठी येथे क्लिक करून फॉलो करा.
टिप्पण्या
टिप्पणी पोस्ट करा